جمعه ۲۶ اسفند ۱۴۰۱

قوانین موثر در معاملات ملکی

معاملات ملکی و در کل معامله های خرید و فروش و اجاره یک ملک از مسکونی تا تجاری و یا حتی خرید و اجاره سوله های بزرگ و کارخانه ها، یکی از پر طرفدار ترین و مهم ترین قرارداد هایی در هر جامعه هستند که افراد حقوقی و حقیقی ممکن است چندین بار با آن مواجه شود.

در راستای معاملات ملکی و این دسته از قرارداد ها هر فردی که خرید و فروش ملک انجام بدهد باید ابتدایی ترین و مهم ترین نکات را در مورد آن دانسته تا با مشکلات حقوقی مواجه نشود. معامله ملک امروزه جزء گران ترین معامله های حقوقی می باشد. لذا افراد در حین معامله و خرید و فروش هرگونه ملکی باید به نکاتی توجه کنند تا عدم آگاهی و عدم آشنایی آن ها با این نکات و قوانین منجر به شکست آن ها نشود. دانستن قوانین مهم ملکی مربوط به معاملات خانه می تواند در مواردی بسیار حیاتی عمل کرده و مانع از هدر رفتن و ضرر های احتمالی شود.

قوانین خرید و فروش ملک

خرید ملک برای بسیاری از افراد جزو یکی از مهم‌ترین کارها در زندگی محسوب می‌شوند. باتوجه به کلاهبرداری‌های اخیر، خرید املاک به مهم‌ترین دغدغه‌های افراد تبدیل شده‌است. در میان اطرافیان ما، افرادی بوده‌اند که با یک تصمیم‌گیری اشتباه درهنگام خرید ملک، تمام سرمایه‌ی خود را به باد داده‌اند. اما با ظهور تکنولوژی و فراگیری اطلاعات در هرزمینه‌ای، اطلاعات ملکی افراد نیز بالاتر رفته است و کمتر باعث ایجاد کلاهبرداری و سوءاستفاده افراد شده است.

شناسایی مالک به عنوان اولین اقدام در معاملات ملک

 

– ملک و یا وکالت نامه معتبر

یکی از مهم ترین اقداماتی که باید در جهت معامله ملک انجام داد، بررسی سوابق و شناسایی کردن فروشنده است. که باید مدارکی مانند مدارک شناسایی فروشنده (که یا باید خود مالک باشد و یا وکالت نامه رسمی از مالک داشته باشد). این که بتوان مالک را شناسایی کرد و یا وکالت نامه وکیل را بررسی قرار داد، از مهم ترین قدم های یک معامله است. نکته ای که باید در وکالت نامه به آن توجه شود اختیارات آن وکیل است، که شامل حق فروش از طرف موکل باشد.

۲- معاملات ملکی با ورثه

معامله املاکی که به این گونه هستند باید یا وکالت از طرف تمامی وراث باشد و یا همه وراث حضور داشته باشند. اگر یکی از وارثان ملک بخواهد ملک را به فروش برساند، باید از طرف بقیه وارثین وکالت نامه داشته باشد، بالغ باشد، انحصار وراثت را به صورت گواهی تحویل دهد.

در این مورد که معامله در در زمینه فردی که فوت شده اتفاق می‌افتد، باید تمامی مشخصات ورثه و یا موکل وکیل های آن ها با اطلاعات کامل ملکی و گواهی انحصار وراثت مطابقت داده شود.

۳- ممنوع المعامله بودن فروشنده

نکته بعدی که در مورد شناسایی یک فروشنده باید در نظر گرفته شود، این است اگر فروشنده در انجام امور ملکی ممنوع المعامله باشد، به معنی این است که قانون آن فرد را از انجام معاملات و یا امور دیگر منع کرده است.

سند ملک و بررسی های لازمه

بعد از این که مالک را شناسایی کرده و تمامی شرایط مالک را سنجیده و تایید کردید، نوبت به بررسی کردن سند ملک است، سند های ملکی دارای دسته بندی های متفاوت با توجه به قانون های ثبتی هستند. پس مستاجر و خریدار موظف هستند و جزو الزامات است که سند را بررسی کنند.
برای اطمینان از وضعیت سند، باید کد رهگیری آن را از طریق سیستم اسناد و املاک کشور بررسی کرده و استعلامات لازم را بگیرید.

وضعیت های مختلف سند می تواند شامل:

  1. سند در رهن اشخاص، بانک ها و یا نهاد ها باشد.
  2. تحت عنوان ضمانت در گرو و رهن بانک باشد.
  3. توقیف شده توسط مراجع قضایی باشد.

زمانی که قصد خرید ملک را دارید حتما از آزاد بودن سند آن اطلاع پیدا کرده و حتما از مراجع معتبر استعلام بگیرید.

تطابق مشخصات ملک با مشخصات سند

باید سعی شود حتما مشخصات ملک را با مشخصات درج‌شده در سند تطبیق بدهید تا از هر گونه ریسک و سوءاستفاده احتمالی جلوگیری شود.

مواردی که باید حتما در سند و ملک تطابق داده شود به شرح زیر است:

  • پلاک ثبتی
  • کد پستی
  • حدود اربعه
  • نشانی کامل ملک

سخن آخر

در کل برای خرید یک ملک (و یا اجاره آن) باید به نکات اولیه فوق حتما توجه شود. مواردی مانند بدهی های ملک به شهرداری و یا سازمان مالیات و… باید بررسی شده و یا به دولت های مربوطه پرداخت و یا به خریدار پرداخت شود.

یکی دیگر از مسائل مسایل مالی مربوط به شارژ ساختمان و بدهی های عقب افتاده از ملک است.

خریدار برای خرید ملک به طور کامل نباید کل مبلغ را پرداخت کند و باید تمامی تعهد ها و شرایط قرارداد توسط رفین انجام شده و سپس تسویه حساب صورت گیرد.

منبع : سایت آوای وکلا



نظرات کاربران

لطفا دیدگاه خود را درباره این نوشته برای ما ارسال کنید


بروز رسانی در ۱۴۰۱/۱۱/۳۰